Селифонова Светлана Юрьевна, аспирант Юридического института ФГОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс".

Статья посвящена особенностям приобретения иностранными лицами прав на земельные участки, расположенные на приграничных территориях, с учетом положений Указа Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26.

Ключевые слова: земельный участок, собственность, иностранные лица, приграничные территории.

Interdiction for acquisition by foreign persons of the ground areas in frontier territories of the Russian Federation

S.Yu. Selifonova

Article is devoted features of acquisition by foreign persons of the rights to the ground areas located in frontier territories, taking into account positions of the Decree of the President of the Russian Federation from 1/9/2011 N 26.

Key words: the ground area, the property, foreign persons, frontier territories.

Проблема земельной правосубъектности лиц без гражданства, иностранных граждан и иностранных юридических лиц (далее - иностранных лиц) продолжает оставаться дискуссионной в российской земельно-правовой науке.

Первоначально в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" <1> было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). То же самое ограничение для них было зафиксировано и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (ст. 4). Конституция РСФСР 1978 г. (с последними изменениями и дополнениями, внесенными 10 декабря 1992 г.) об этом просто умалчивала, что было равносильно запрету права собственности на землю в России для иностранных лиц. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. <3> содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" <4> уже в своем названии ограничил право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность. Таким образом, в законах, положивших начало земельным преобразованиям и установивших право частной собственности на землю, иностранные лица были лишены этого права.

<1> Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.
<2> Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.
<3> Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) // Ведомости СНД и ВС. 1991. N 22. Ст. 768.
<4> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Возможность иностранных лиц иметь земельный участок в собственности была получена путем использования приватизационного законодательства. Так, через приватизацию объектов государственной и муниципальной собственности, в которой российское законодательство не запрещало участвовать иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, начался выкуп ими земельных участков под приватизируемыми объектами в собственность. Новый Земельный кодекс РФ 2001 г. окончательно решил данный вопрос. Теперь указанные категории граждан вправе получить земельный участок в собственность, однако их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер <5>.

<5> Дылгыржапова Д.М. Участие иностранных лиц в процессе приватизации на приграничной территории // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6.

Одним из основных ограничений прав иностранных лиц на земельные участки является установленный п. 3 ст. 15 ЗК РФ запрет на обладание ими на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных, установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Длительное время вопрос о том, что считать приграничными территориями, оставался открытым. Это могли быть территории всех субъектов РФ, имеющих выход к Государственной границе; территории приграничных муниципальных образований; полоса шириной в несколько километров вдоль Государственной границы.

Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 <6> утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками (далее - Указ N 26).

Эти ограничения распространяются на 380 муниципальных образований в 48 субъектах Российской Федерации, в том числе 38 муниципальных образований расположены в пяти областях Центрального федерального округа (далее - ЦФО).

В перечне обозначены территории 12 республик, семи краев, 24 областей, четырех автономий и города Санкт-Петербурга. Шире других регионов ЦФО в перечне представлена Брянская область - решение коснулось 13 ее районов. Часть из них примыкает к Украине, другая - к Белоруссии.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством на приграничных территориях действуют ограничения, связанные с обеспечением безопасности страны. Причем это считается обычной практикой во всем мире. До сих пор в российских центральных периодических изданиях не было публикаций о каких-либо конфликтных ситуациях, связанных с приобретениями иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях, хотя имеются опубликованные отдельные научные исследования по данному вопросу и представленная в системах "КонсультантПлюс" и "Гарант" незначительная судебно-арбитражная практика.

Вместе с тем озабоченность вызывает то, что приграничные земли активно скупались предприимчивыми гражданами, которые надеялись со временем обогатиться за счет перепродажи этих земель. Главы регионов не раз призывали руководителей районов к оформлению земель в муниципальную собственность, чтобы потом не приходилось их выкупать по спекулятивным ценам <7>.

<7> URL: http://www.rg.ru/2011/01/18/reg-roscentr/zemlia.html.

В список запрещенных попали целые города и практически все курорты. Так, в перечень попали все нефтегазовые кладовые Ямала, весь север алмазоносной Якутии и часть чукотских земель плюс приграничные районы северо-кавказских республик, не говоря уже о львиной части Калининградского эксклава.

Указ призван стабилизировать ситуацию, связанную с желанием иностранных лиц иметь в собственности землю. Вместе с тем вполне ожидаемым, на наш взгляд, является и недовольство приграничных соседей, а также самих иностранных лиц, желающих приобрести землю в собственность.

На сегодняшний день в прессе широко обсуждается данный Указ и последствия, которые он может оказать на экономическое состояние страны. Например , некоторые страны просят объяснить, какое влияние Указ N 26 окажет на иностранных лиц, владеющих землей на приграничных территориях, и как он повлияет на будущие сделки. В этой связи Министр иностранных дел Российской Федерации Сергей Лавров объяснил, что подписанный Президентом РФ указ не изменил ни одного действующего закона. "Указ Президента РФ Дмитрия Медведева о приграничных территориях, где иностранцам запрещено владеть землей на праве собственности, не вносит каких-либо изменений в действующее законодательство России и не противоречит международному праву. Эта норма действовала и действует с 2001 г., и Президент РФ лишь описал те территории, которые под эту норму подпадают. Мы исходим из того, что такого рода ограничения существуют и в ряде других стран, они не противоречат международному праву", - добавил Лавров <8>.

<8> URL: http://www.gazeta.ru/politics/2011/01/14_kz_3491226.shtml.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об уже состоявшихся сделках, по которым переданы в собственность иностранным лицам земельные участки на территориях, попавших в "запретный" список. Приобретение иностранцами земель в приграничных территориях зачастую осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок или принятием наследства. В соответствии со ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено в этот срок, то по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления суд вынесет решение о принудительной продаже земельного участка с передачей бывшему собственнику вырученных средств либо о передаче имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением стоимости участка бывшему собственнику.

Также как вариант возможно рассматривать признание сделок по приобретению иностранными лицами недвижимости в приграничных зонах ничтожными. По словам первого зампредседателя Комитета Госдумы по безопасности Михаила Гришанкова, запрет на покупку иностранцами земель в приграничных районах России де-юре существует уже 10 лет: "Все эти годы на приграничных территориях нельзя было продавать иностранцам землю, а если так получилось, значит, кто-то из местных властей нарушил закон" <9>. Теперь в каждом конкретном случае предстоит разбираться отдельно, возможно, даже через суд. При этом если сделку признают ничтожной, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Впрочем, все сильно зависит от того, когда была приобретена земля. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Это значит, что иностранные лица, купившие землю три года назад и ранее, не смогут быть лишены своего права на нее даже в случае обращения заинтересованных лиц в суд.

<9> URL: http://www.gazetaprotestant.ru/index.php/issue_of_the_day/12971.

Анализ зарубежного законодательства показывает, что страны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю. Ограничение на покупку земли и вообще недвижимости иностранцами в приграничных районах - явление вполне нормальное, существующее во многих странах мира. Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. Такой запрет установлен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, в Марокко, Литве. Некоторые страны хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения.

Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии - 25%, в Латвии - 50%. Другие страны пошли более простым путем - ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель. Так поступили в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии.

В некоторых странах, например в Италии, Польше, ряде штатов США, Сальвадоре, предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году).

Большая группа стран использует установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Италии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.

Необходимо отметить, что продажа приграничных земель в собственность - путь к их потере, поскольку приграничную территорию при определенных условиях можно присоединить к другому государству. Поэтому Указ Президента является очень своевременным регулятором таких отношений, способным укрепить не только безопасность государства, но и сохранить в целостности его приграничные территории.

Таким образом, Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 не явился нововведением в российском земельном и гражданском праве, он лишь конкретизировал ст. 15 Земельного кодекса РФ с целью законодательного закрепления приграничных "запретных" территорий, для обеспечения не только безопасности страны, но и системного и планового развития экономики в целом.

Китай, где проживает около 20% населения мира, имеет всего 8% пахотных земель планеты, посему он является лидером по покупке и аренде земель на территории других государств. На Африканском континенте полно китайских ферм: в Республике Конго китайцы выращивают Капусту, в Анголе китайцы добывают рыбу, а в Мозамбике собирают урожай кунжута, кешью и арахиса.

Это удивит вас, но на одном уровне с Китаем в закупке и аренде чужих земель находится США и Великобритания, в то время как Россия, наоборот, в основном продает свои земли под чужие нужды. Хотя наш Земельный Кодекс , с которым вы можете ознакомиться подробнее на сайте электронного фонда правовой и нормативно-технической документации ТехЭксперт, очень сложный и для иностранцев существуют ограничения, приобретение земельных участков в России иностранными гражданами и компаниями возможно. Хотя в России земли сельскохозяйственного назначения продавать иностранцам нельзя - только сдавать в аренду.

Исследователи Университета Лунда в Швеции обнаружили, что большинство стран мира покупает или продает земли (это 126 стан из 195 стан мира). Но на рынке доминирует только Китай, Великобритания и США.

Мировая торговля землей отражает разницу между богатыми и бедными регионами. С некоторыми исключениями, более развитые страны Северной Америки и Европы, а также страны, где развивается экономика в Азии и экспортеры нефти на Ближнем Востоке - это покупатели на мировом рынке земли. А страны, которые продают или сдают свою землю в аренду - это бедные страны Африки, Южной Америки, Юго-Восточной Азии и Восточной Европы.

Китай является наиболее активной страной в мире на рынке международной покупки земель - покупает у 33 стран и продает только трем. США на втором месте - продает трем странам и покупает у 28 стран. Великобритания покупает землю у 30 стран, но никому ничего не продает.

Следующие самые активные страны списка - Бразилия, Австралия и Эфиопия. Все они, в основном, только продают земли, хотя Австралия и Бразилия также покупают. Аргентина, Филиппины, Судан, Мадагаскар, Мозамбик и Танзания также в основном продают земли в большем количестве, чем покупают. Сингапур, Нидерланды и Саудовская Аравия (густонаселенные регионы с ограниченным количеством сельскохозяйственных земель) только покупают. Германия лишь покупает (у 20 стран мира).

Россия покупает землю в двух странах, но продает 14и странам.

Размеры участков, которые продаются и покупаются на международном рынке, малы, но они не являются незначительными. Число сельскохозяйственных земель, которые продаются и покупаются, будет увеличиваться, потому что количество людей растет, а ресурсы убывают (в частности вода и природные ресурсы для выращивания еды).

Покупка земель за рубежом - это то, что некоторые эксперты называют виртуальной торговлей. Такое название появилось ввиду того, что страны с помощью земли могут обзавестись набором товаров и услуг, которые не продают и не покупают на международном уровне. Таким образом, страна, которая имеет небольшое количество собственной пресной воды, "импортирует" ее через покупку водоемких культур и продуктов, таких как мясо и бумага.

Виртуальная торговля может быть очень хорошей вещью. Она может позволить странам специализироваться на продукции, для которой у них нет необходимых ресурсов. Страны с обилием сельскохозяйственных угодий, такие как Бразилия, США, Австралия и даже Россия, могут помочь накормить весь мир и будут финансово вознаграждены за это.

Но есть недостатки у торговли землей на международном уровне. Это может привести к плохому использованию внутренних природных ресурсов региона. Это одна из причин, по которой люди протестовали против вывоза в период засухи из Калифорнии миндаля и фисташек, для выращивания которых требуется много воды (это водоемкие культуры).

Виртуальная торговля также увеличивает риск, что богатые страны захватят рынок ресурсов, за счет которых выживают бедные страны. Кроме того, разработка земель может повлиять на биоразнообразие, увеличение выбросов двуокиси углерода и более широкое использование воды.

Учитывая рост населения планеты и реальную угрозу климатических изменений, не сложно предположить, что число земель, которые одни страны продают другим, будет увеличиваться в будущем.

В Европе нет стран, где иностранцам было бы полностью запрещено покупать недвижимость. Более того, в большинстве из них (в том числе на самых популярных у иностранцев рынках Великобритании, Германии, Испании, Италии и Франции) зарубежные инвесторы могут приобретать жилые и коммерческие объекты на тех же условиях, что и местные жители.

Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев отсутствуют в следующих странах:

Тем не менее в законодательстве ряда европейских государств прописаны ограничения на покупку недвижимости для иностранцев. Например, в Исландии и Лихтенштейне приобретать жилье могут только резиденты. В Андорре, Венгрии, Дании, Польше и на Мальте инвесторы из-за рубежа могут купить недвижимость только с разрешения местных властей. Встречаются ограничения на приобретение определённых объектов и типов недвижимости или особенности для отдельных категорий покупателей.

Территориальные ограничения

Иногда иностранцам запрещено покупать недвижимость в определённых районах из соображений национальной безопасности. Например, в Греции лица, не являющиеся гражданами Европейского союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), не могут приобретать объекты рядом с военными базами и вблизи национальных границ, в частности, на Северо-Восточных Эгейских островах, на архипелаге Додеканес, в некоторых регионах Северной Греции, Крита и Родоса. Похожие запреты действуют в Турции и Эстонии.

Есть также страны, в которых ограничения для зарубежных инвесторов распространяются на целые административные районы. Например, запреты действуют почти на половине территории Австрии - в Бургенланде, Вене, Верхней и Нижней Австрии, Зальцбурге, Каринтии, Тироле и Форарльберге. В Швейцарии иностранцы могут покупать курортное жилье только в некоторых кантонах , например, в Вале, Во, Граубюндене и Тичино. В Финляндии иностранцы не могут приобретать недвижимость на Аландских островах.

Ограничения на покупку земельных участков

Многие страны Восточной и Южной Европы, экономика которых сильно зависит от аграрного сектора, запрещают иностранным инвесторам покупать сельскохозяйственные угодья .

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Ограничения по параметрам объектов

В странах, где недвижимость пользуется у инвесторов из-за рубежа повышенным спросом, а возможности застройки ограничены небольшой территорией, нередко устанавливаются запреты на приобретение или строительство объектов определённой площади.

Так, в Швейцарии размер приобретаемого под застройку участка для иностранцев ограничен 1 тыс. м², в Черногории - 5 тыс. м² и т.д. Помимо этого, во многих странах для покупки земельного участка требуется получить разрешение властей.

Ограничения для юридических и физических лиц

Некоторые государства вводят ограничения на покупку объектов и их последующее оформление на физическое лицо, но часто такой запрет можно обойти, оформив сделку на компанию . Чтобы предупредить злоупотребление законом, некоторые европейские страны ввели дополнительный запрет на покупку объектов определёнными категориями юридических лиц. Например, в Турции приобретать недвижимость не могут иностранные фонды и ассоциации (однако это разрешено другим типам компаний). В Швейцарии иностранные фирмы имеют право на покупку недвижимости, только если они котируются на швейцарской бирже, также нерезиденту должно принадлежать не более 33 % акционерного капитала в таком бизнесе.

Реже приобретение недвижимости запрещено гражданам определённых стран, например, в Турции такой запрет распространяется на частных покупателей из Армении, Йемена, Кубы, Нигерии, Сирии и КНДР. В то же время граждане этих государств могут оформить сделку на юридическое лицо.

Зачастую, узнав об ограничениях, покупатели недвижимости из-за рубежа перестают рассматривать ту или иную страну в качестве приоритетной. Однако ограничения могут быть незначительны, и порой их можно обойти, оформив сделку на компанию. Главное - найти надёжного проводника, такого как «Транио».

1 июля в Казахстане через аукцион продадут 1,7 млн га сельхозземель. Граждане Казахстана смогут купить эту землю в частную собственность, а иностранцы – только в аренду и не более чем на 25 лет. Но не всем это нравится: «земельный вопрос» буквально расколол страну на части…

Чтобы разобраться в том, к чему приведет реформирование земельных отношений, давайте посмотрим на те цифры, которые даются в печати, по телевидению и в Интернете, то есть посмотрим на мировой опыт формирования земельной собственности и особенности покупки земельных участков в других странах.

Быстро. Просто. Дешево

В большинстве стран мира иностранцам не надо строить хитроумные схемы или нарушать закон для того чтобы купить землю и работать на ней. Более того, самое простое, что можно приобрести в США – это земля. Чтобы купить частичку территории Соединенных Штатов, иностранному гражданину не потребуются никаких справок и страховок, только доллары. Причем сделать это можно и удаленно, не выезжая из страны проживания. Для этого достаточно связаться с опытным агентом по недвижимости, который находится в США. От покупателя потребуется только номер телефона, сканер и выход в Интернет для отправки подписанных бумаг. При этом риски в этой ситуации почти отсутствуют, ведь брокеры в стране не хотят лишаться собственной лицензии и работы, что произойдет при нарушении законодательства.

Также просто гражданам других стран можно купить земельные участки в Германии и Франции.

Правда, на сельхозугодья в большинстве развитых стран действуют некоторые ограничения.

Земельной политикой предусматриваются меры для того, чтобы не допустить сосредоточение в одних руках слишком больших земельных массивов

К примеру, в Германии максимальная площадь в частном пользовании должна быть от 400 до 500 га, в Польше – 300 га, в Венгрии – до 300 га, в Румынии – до 200 га. В Канаде иностранец может иметь в собственности не более 8 га сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, очень часто необходимым условием для приобретения права аренды или права приобретения земельного участка в таких европейских странах как Германия, Финляндия, Нидерланды и Италия является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем. Впрочем, это не требование закона – это позиция граждан страны.

После того как Болгария вступила в Европейский союз, местные земельные угодья также перешли в свободный общеевропейский рынок. Стоимость земли там стала расти, больше всего (на 20%) поднялись цены на сельскохозугодья. И все же,

цены на землю в Болгарии самые доступные в Евросоюзе – от 1 евро за 1 квадратный метр

В связи с чем эксперты отмечают устойчивый спрос на землю со стороны европейских инвесторов.

Купить землю в этой стране может любой иностранец, для этого необходимо зарегистрировать фирму, на которую и будет оформлен участок.

Греческое законодательство также позволяет иностранцам приобретать местную землю. На стоимость сотки земли в этой стране больше всего влияет престижность места. Чем ближе к побережью, тем дороже. Так стоимость земли в районе небольших курортных городков начинается от 100 евро за квадратный метр и увеличивается с приближением к берегу моря: 200 евро за кв. м. в 500 метрах от берега, 500 евро – в 10-15 метрах от воды.

Земля на строгом контроле: ни пяди иностранцам

Несмотря на то, что в большинстве развитых стран мира земля уже давно является частной собственностью, есть и исключения. Израиль, Китай и Великобритания ни за какие деньги не продадут свои земли иностранным гражданам.

В Израиле вся земля не просто принадлежит государству – ее использование находится под строгим государственным контролем. Китай также не приемлет частную собственность в отношении собственной территории, придерживаясь государственной и коллективной. В Великобритании же вся земля формально принадлежит королевской семьей. Права на владение земельными участками свободно продаются королевским подданным, но ни в коем случае не иностранцам. Кроме того изменить целевое использование земельного участка в Соединенном Королевстве практически невозможно.

Еще в некоторых странах действует временное ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения иностранцам: в Польше действует 12-летний мораторий на продажу таких земель, в Новой Зеландии разрешение на покупку или даже аренду иностранцами участка земли площадью более 2 га может предоставить только специальный трибунал по охране земли, решение которого требует детального обоснования.